Ngày 18/1, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi gồm 16 chương và 260 điều, hiệu lực từ ngày 1/1/2025. So với Luật hiện hành, Luật Đất đai sửa đổi 2024 có năm nhóm vấn đề mới, trong đó quy định bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp phục vụ kinh tế - xã hội, sản xuất kinh doanh; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; về tài chính đất đai như định giá đất, ổn định tiền thuê đất và nâng cao hiệu quả, hiệu lực về quản lý nhà nước.

32 trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng

Theo quy định của Điều 79, Nhà nước thu hồi đất trong 31 trường hợp "thật cần thiết" để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đó là các dự án công trình giao thông; thủy lợi; cấp nước; xử lý chất thải; năng lượng, chiếu sáng công cộng; dầu khí; hạ tầng bưu chính, viễn thông; chợ dân sinh, chợ đầu mối; tín ngưỡng, tôn giáo; khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng; trụ sở cơ quan Nhà nước.

Các hoạt động lấn biển; khai thác khoáng sản; dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, dự án khu dân cư nông thôn... cũng sẽ được Nhà nước thu hồi đất.

Quy định này vượt trội so với Luật hiện hành chỉ nêu khái quát "Nhà nước quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng". Thường trực Ủy ban Kinh tế Nguyễn Hải Nam cho hay quy định hiện hành còn gây tranh cãi, khiếu kiện ở nhiều địa phương, nhất là thu hồi đất để thực hiện dự án thương mại, dịch vụ.

"Việc quy định chi tiết 32 trường hợp thu hồi đất là một bước tiến lớn, giúp minh bạch, cụ thể hóa, khắc phục được tính chất chung chung trong quy định cũ", ông Nam nói.

Ông Nam cho biết đối với nội dung này, Ủy ban Kinh tế và các cơ quan Quốc hội phải thảo luận rất kỹ lưỡng. Cuối cùng, Ủy ban Kinh tế thống nhất quy định chi tiết, liệt kê rõ ràng, dù chưa thể bao quát nhưng 32 trường hợp này cũng tương đối đầy đủ trong thực tế. Luật cũng quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng chưa được quy định, Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Theo ông Nam, việc tổ chức thực hiện luôn là khâu quan trọng nhất trong bồi thường và thu hồi đất. Các cơ quan Nhà nước, nhất là Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải luôn đảm bảo tính khách quan, không nghiêng về phía nào dù là chủ đầu tư hay người dân và phải đặt dưới sự giám sát chặt chẽ.

PGS Nguyễn Quang Tuyến (Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội) đánh giá việc liệt kê như trên sẽ minh bạch các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thuận tiện cho các cơ quan thực thi, dễ xác định trách nhiệm, chế tài nếu làm sai. Người dân cũng dễ theo dõi, giám sát để tự bảo vệ quyền lợi của mình.

"Luật sẽ giúp giảm tình trạng lợi dụng thu hồi đất bừa bãi, địa phương cũng sẽ hiểu thống nhất, tránh mỗi nơi một kiểu", ông Tuyến nói, nhấn mạnh rằng điều khoản này sẽ tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng kỳ vọng quy định này sẽ "khắc phục được tình trạng một số nơi thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây".

Đa dạng hình thức bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Theo Luật Đất đai hiện hành, việc bồi thường được thực hiện bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nếu không có đất, việc bồi thường thực hiện bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.

Luật sửa đổi vừa được thông qua đã quy định đa dạng hình thức bồi thường bằng tiền, bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng nhà ở và bằng đất khác mục đích sử dụng nếu người bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất. Quy định này thể chế Nghị quyết số 18 của Trung ương, đảm bảo quyền lợi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường cho người có đất thu hồi.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định đền bù bằng đất khác cũng tạo điều kiện cho địa phương không có quỹ đất dồi dào, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước khi phải ứng vốn chi trả bồi thường bằng tiền.

GS Hoàng Văn Cường (Hiệu phó trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu được làm tốt sẽ giúp thay đổi diện mạo kinh tế - xã hội, đồng thời thay đổi cuộc sống của người dân có đất bị thu hồi theo hướng tốt hơn.

"Nếu các địa phương thực hiện đúng tinh thần của Luật thì vấn đề bức xúc, khiếu kiện của người dân liên quan đến thu hồi đất sẽ không còn nữa", ông Cường nói.

Theo GS Nguyễn Quang Tuyến, vấn đề mấu chốt để giải quyết hài hòa lợi ích khi thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là giá đền bù. Giá đền bù hài hòa giữa các bên, điều kiện tái định cư tốt, thì khiếu kiện về đất đai sẽ giảm, những mâu thuẫn lâu nay cũng được giải quyết.

Mở rộng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp

Luật Đất đai hiện hành quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Trong khi đó, Luật sửa đổi nêu cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa quá hạn mức. Diện tích này với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long là 3 ha; tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác là 2 ha.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng việc mở rộng diện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp so với quy định của Luật Đất đai hiện hành nhằm bảo đảm thuận lợi, linh hoạt trong sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, để bảo đảm an ninh lương thực và bảo vệ đất trồng lúa, việc bổ sung điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với tổ chức kinh tế là cần thiết.

Thường trực Ủy ban Kinh tế Nguyễn Hải Nam đánh giá đây là một trong những điểm đột phá, giúp đơn giản hóa thủ tục, khuyến khích tổ chức kinh tế đầu tư phát triển nông nghiệp công nghệ cao, năng suất cao. Dù vậy, chính quyền từng địa phương phải căn cứ vào điều kiện, hoàn cảnh riêng để áp dụng phù hợp.

Theo đó, UBND cấp huyện có trách nhiệm phê duyệt phương án sử dụng đất trồng lúa của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quá hạn mức. Đây sẽ là chìa khóa quan trọng để đảm bảo không xảy ra tình trạng thu gom đất nông nghiệp nhằm trục lợi.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định các quy định nói trên sẽ tạo điều kiện để nông nghiệp Việt Nam phát triển nhanh, bền vững, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. Quy mô sản xuất hàng hóa nông nghiệp Việt Nam ngày càng lớn, nông dân ngày càng giàu, bộ mặt nông thôn đổi mới. Điều này tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn.

Chính sách này cũng cho phép Việt Nam chuyển từ nền nông nghiệp phân tán, manh mún sang tập trung, hiện đại, ứng dụng khoa học công nghệ, sản xuất hàng hóa bền vững, hiệu quả. HoREA kỳ vọng từ các quy định trong luật, Việt Nam sẽ có nhiều nông dân tỷ phú.

Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ trước 1/7/2014

Luật Đất đai sửa đổi vừa thông qua cho phép đất không giấy tờ trước 1/7/2014 (thay vì 1/7/2004 như quy định hiện hành) không có tranh chấp, được cấp sổ đỏ. Luật sửa đổi chia các trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ trước tháng 7/2014 thành ba nhóm thời gian để cấp sổ đỏ: trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.

Cả 3 nhóm trên đều phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là hiện nay không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao sai thẩm quyền. Mỗi nhóm sẽ có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp trước 1/7/2014 mà không giấy tờ, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, đã được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp cũng sẽ được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.