Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 5/12 với quy định "ghi tên tất cả thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất vào sổ đỏ" thay vì một người đại diện như trước đây đang được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, một số người nhầm lẫn khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” và “hộ gia đình” theo hộ khẩu.

VnExpress giới thiệu những giải đáp của luật sư Kiều Anh Vũ (Đoàn luật sư TP HCM) về nội dung của Thông tư.

Không phải cứ có chung sổ hộ khẩu là được ghi tên trong sổ đỏ

Theo Luật Cư trú, sổ hộ khẩu là giấy tờ quản lý hành chính về mặt cư trú, nơi ở (nơi thường trú) của công dân; sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân.

Hộ gia đình trong sổ hộ khẩu là các cá nhân trong cùng một gia đình có chung địa chỉ đăng ký thường trú, không có ý nghĩa xác định về mặt sở hữu tài sản chung như hộ gia đình trong quan hệ pháp luật dân sự hay hộ gia đình sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Còn khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai quy định "hộ gia đình sử dụng đất" là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Thông tư 33/2017 hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai quy định: Ngoài việc ghi tên chủ hộ gia đình (hoặc người đại diện) thì sẽ ghi thêm “những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Những thành viên khác có tên trong hộ khẩu nhưng không có chung quyền sử dụng đất thì không được ghi tên trong sổ đỏ. 

Như vậy, những người có cùng hộ khẩu không đương nhiên được xem là thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Việc hiểu phải ghi tên tất cả thành viên trong hộ khẩu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không chính xác.

Ví dụ, gia đình bạn có 10 người cùng sinh sống và cùng có tên trong sổ hộ khẩu song chỉ hai người được giao đất sản xuất nông nghiệp. Bởi vậy khi cấp sổ đỏ chỉ ghi tên hai người được giao đất đó. Những người còn lại (mặc dù cùng sống trong một gia đình, cùng có tên trong sổ hộ khẩu) không được ghi tên.

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận (trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người theo quy định tại Khoản 4 Điều 98 của Luật đất đai). Trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với đất là tài sản của cá nhân thì ghi họ, tên của cá nhân đó.

Minh bạch quyền sử dụng đất

Quy định cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất không phải là nội dung mới, chỉ cụ thể hơn việc ghi tên.

Theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT đang được áp dụng (sắp bị thay thế bởi Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT), nếu cấp “sổ đỏ” cho hộ gia đình thì chỉ ghi tên chủ hộ hoặc người đại diện. Điều này đang gây khó khăn khi giải quyết các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong việc xác định hộ gia đình nào gồm những ai, có bao nhiêu thành viên có chung quyền sử dụng đất. Từ đó dẫn đến thói quen xác định các thành viên trong hộ gia đình là dựa trên sổ hộ khẩu.

Với quy định mới, việc ghi đầy đủ các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất khi cấp sổ đỏ sẽ tạo thuận lợi trong việc xác định các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự hiện hành, trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Do đó, nếu sổ đỏ ghi rõ các thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất thì sẽ dễ dàng xác định hơn so với việc phụ thuộc vào sổ hộ khẩu.

Quy định này giúp thuận lợi cho việc xác định các chủ thể tham gia giao dịch; hạn chế tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong hộ gia đình, các thành viên cùng có tên trong hộ khẩu và quy định này cũng phù hợp với xu hướng bãi bỏ việc quản lý dân cư bằng sổ hộ khẩu theo Nghị quyết mới đây của Chính phủ.